Tweet

Asuntosijoittaminen on paljon puhuttu ja tasaisin väliajoin lehdissäkin noteerattu sijoittamisen muoto. Se onkin yksi varteenotettava vaihtoehto eri sijoitusmuotoja vertailtaessa.

Mutta niin kuin kaikkiin sijoitusmuotoihin, myös asuntosijoittamiseen liittyy omat hyvät ja huonot puolet, sekä sille ominaiset riskit. Tässä artikkelissa käydään läpi muutamia seikkoja, joita on hyvä ottaa huomioon asuntosijoittamista harkitessaan.

Taustalla tietenkin elää ajatus siitä, että vuokralainen maksaa vuokrana pois asunnon omistajan, eli tämän asuntosijoittajan asuntoa varten ottamaa lainaa ja kerryttää hänen omaisuuttaan sitä kautta.

Jos tilanne on se, että sijoittaja on ostanut asunnon ilman lainarahaa, niin vuokratulo on kulujen ja verojen jälkeen suoraa tuloa omistajalle. Myös asunnon arvolla on tapana ajan mittaan nousta, vähintäänkin inflaation verran, välillä paljon enemmän. Tämä arvonnousu on toinen asuntosijoittamisen tuotto-odotukseen vaikuttava seikka vuokratulon lisäksi. Tietenkin toivotaan, että vuokrat tulevat ajallaan luotettavalta vuokralaiselta ja asunnon arvokin nousee vuosien saatossa. Näin siis ideaali tilanteessa, todellisuus on usein toinen.

Jotta asuntosijoittamisessa pääsee alkuun, niin se vaatii usein pääomaa tai säännölliset tulot asuntolainan saamiseksi.

Tässä kohtaa osa tavallisista pienituloisista tai määräaikaisilla työsopimuksilla töitä tekevät kaduntallaajat voivat heittää haaveet asuntosijoittajan urasta romukoppaan. Pankki ei myönnä lainaa ellei tulot ja/tai vakuudet ole kunnossa.

Jos kuitenkin oletetaan, että lainaa tai pääomaa on käytettävissä asunnon ostamiseen, niin seuraava huolenaihe on sijoituskohde itsessään.

Jos ei taloyhtiö ole aivan uusi, niin erilaisia remontteja tuppaa tulemaan omistajan maksettavaksi milloin mitäkin julkisivun ehostusta tai pahimmillaan putkistojen kalliita saneerauksia. Nämä ovat tietenkin lisäkuluja omistajalle, joita ei aina saa katettua vuokratulolla, varsinkaan jos asunto on tilapäisesti asuinkelvoton, kun vettä ei tule putkiremontin aikana.

Kulut ja vertailua muihin sijoitusmuotoihin

Omistamisen aikana tulevat kulut ovat jokseenkin pakollisia taloyhtiön asuinkelpoisena pitämiseksi, mutta usein onneksi jossain määrin ennustettavia.

Yllätyksiäkin voi toki tulla. Mutta ennekuin niistä kuluista pääsee nauttimaan, liittyy yksi suurehko riski jo asunnon hankintaan. Toisinaan markkinoilla saattaa olla hintakuplaa, jolloin asuntojen hinnat ovat tilapäisesti poikkeuksellisen korkeat, johtuen matalasta korkotasosta muusta yleisestä taloustilanteesta. Tämä ei kuitenkaan ole pysyvä tilanne, vaan kuplan puhkeamisen jälkeen asuntojen hinnat voivat tulla alas kymmeniä prosentteja. Tällaisen kuplan tunnistaa usein vasta jälkeenpäin.

Vaikka markkinoilla ei olisikaan varsinaisesti hintakuplaa, niin asunnon hinnan määrittäminen tarkasti on aina hankalaa.

Sen arvo ei samalla tavalla löydy pörssistä, niin kuin osakkeille, josta kurssin voi tarkistaa milloin tahansa. Asunnon arvo kun sattuu olemaan korkein tarjous tietyssä ajassa ja markkinassa mitä siitä on tehty, eikä yhtään enempää, vaikka omistaja muuta toivoisikin. Saatat siis ostaessasi asuntoa maksaa siitä aivan liikaa suhteessa sen kuntoon, sijaintiin, tuleviin kaavoituksiin tai vain yleiseen markkinatilanteeseen. Ei ole mitään takeita siitä, että juuri tämän asunnon arvo tulee nousemaan lähivuosina tai edes koskaan.

Verrattuna osakkeisiin tai kultaan, jotka voi realisoida markkinahintaan milloin tahansa, asunto on myös huomattavan epälikvidi, tarkoittaen sitä, että kun siitä halutaan eroon, niin sille pitää aina löytää ostaja.

Jos sopivaa ostajaa ei löydy, niin voit olla lukittuna omistamaan tämän asunnon, ellet olet valmis myymään sitä huomattavasti edullisemmin. Asuntokaupassa myynti voi kestää pitkään ja arvo on saattanut pudota markkinatilanteesta ja muista seikoista, esimerkiksi tulevien remonttien aikataulusta riippuen, kymmeniä tai jopa satojatuhansia euroja. Todella kalliita asuntoja tosin harvemmin käytetään sijoituskohteena.

Ei ole mitenkään itsestään selvää siis, että asunnon arvo nousee ajan mittaan ja myymällä sen joskus saisit automaattisesti vähintään maksamasi hinnan siitä. Asuntokaupoilla voi – sijoittaja termiä käyttäen – ”tehdä turskaa” ja paljonkin jos siitä yllättäen tulee kiire luopua. Turvalliseksi sijoitukseksi emme voisi sitä luonnehtia.

Jatkuvan tulon näkökulmasta vuokralainen maksaa tuloja kuukausittain, mutta heihin voi aina liittyä omat ongelmansa,

niitä tässä nyt sen enempää erittelemättä. Mainittakoon kuitenkin, että hankalan vuokralaisen ulos saaminen voi olla yllättävänkin työlästä ja näitä on pahimmillaan puitu käräjillä asti. Toki asunnon tyhjillään pitäminenkin maksaa omistajalle ylläpitoon liittyviä kuluja ja menetettyjä vuokratuloja. Asunto voi pahimmillaan olla tyhjillään useamman kuukauden ennen kuin uusi vuokralainen löytyy. Toki hinnoittelu on tässäkin asiassa tärkeässä roolissa. Uudelleen vuokrauskin välitysliikkeen kautta maksaa ja itse hoidettuna vie työtunteja ja vaivaa, eikä luottotietojen tarkistaminenkaan onnistu ihan jokaiselta Matti Meikäläiseltä.

Vielä jos ajatellaan pääoman tuoton näkökulmasta, niin asuntoon sidottu pääoma voisi olla muussakin käytössä,

esimerkiksi osakkeissa, kullassa, sijoitusrahastossa tai indeksiin sijoitettuna ja sen takia tälle pääomalle on järkevää laskea tuotto-odotus ja riski, sekä verrata sitä muiden sijoitusmuotojen tuotto-odotuksiin ja riskeihin. Osakkeet ja indeksirahastot ovat tuottaneet keskimäärin noin 8% vuotuisesti pitkällä aikavälillä, vaikka lyhyellä aikavälillä niiden tuotto vaihteleekin enemmän kuin asunnoissa. Vastaava tuotto tarkoittaisi 200 000 euron asunnolle n. 20 000 euroa vuosittain.

Tällaisia tuottoja vuokramarkkinoilta ei ole saatavissa lähes koskaan eikä missään. Tyypillinen tuotto onkin noin 4-6% luokkaa eikä esimerkiksi yhdysvaltojen asuntokuplan puhkeamisen jälkeen, arvonnousuihin tule luottaa sokeasti. Vuokrina tällaisesta 8 % tuottovaatimuksesta voisi saada kasaan siis karkeasti puolet, mutta arvonnousuakin pitäisi tapahtua reippaasti ja säännöllisesti.

Tähän ei tosin voi luottaa nykyisessä markkinatilanteessa. (Bitcoinien kaltaista arvonnousua asuntosijoittaja taas ei tule koskaan kokemaan.) Tässäkin mielessä osakkeiden ja indeksiin sijoittamisen tuotot ja riskit alkavat kuulostaa kohtuullisilta. Niihin pääsee myös käsiksi ilman suurta alkupääomaa tai säännöllisiä tuloja.

Kokonaisarvosanaksi annamme asuntosijoittamiselle 3,2 tähteä.

Tämä siksi että vaikka asuntojen arvo ei koskaan voi tippua täysin nollaan, on siinä kuitenkin omat riskinsä, ja etenkin vaivansa sijoittajalle. Todella moni seikka riippuu ulkopuolisista tekijöistä, joihin sijoittajan on itse todella vaikea vaikuttaa.

 

Tässä oli pintaraapaisu asuntosijoittamisen hyötyihin ja tyypillisiin ongelmiin. Lisää muista mainituista sijoitusmuodoista voi lukea esimerkiksi seuraavista paikoista:

Asunnon ostaminen vuokrattuna, Suomen vuokranantajat.

Taloushallinnon opinnäytetyö: Asuntosijoittaminen

Kauppakehden artikkeli: Kuuma, kuumempi, asuntosijoittaminen

 

Takaisin etusivulle

Copyright sijoitusvinkki.com 2015

Updated 2.3.2015